집을 마련하기 위해 많은 분들이 은행에서 주택 담보 대출을 받으시죠. 그런데 앞으로 대출을 받을 때 적용되는 규제가 더 강화되어 빌릴 수 있는 금액이 줄어든다고 합니다. 특히 수도권 지역에 거주하시는 분들에게 영향이 크다고 하는데요. 바로 '스트레스 DSR'이라는 대출 규제가 더욱 강화되었기 때문입니다.
'스트레스 DSR' 3단계가 7월부터 시행
'DSR(총부채 원리금 상환 비율)'이란 개인이 1년 동안 갚아야 할 대출 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비중을 의미합니다. DSR이 낮을수록 빚을 갚는 능력이 좋다고 판단합니다. 정부는 개인의 과도한 대출을 막고 금리가 올랐을 때 대출 부담이 커지는 것을 막기 위해 이 DSR 규제를 활용하고 있습니다. '스트레스 DSR'은 여기서 한 발 더 나아간 규제입니다. 대출금리에 앞으로 금리가 더 오를 수 있는 가능성, 즉 '스트레스 금리'를 미리 가산하여 DSR을 계산하는 방식입니다. 실제 대출 금리가 당장 오르는 것은 아니지만, 만약 금리가 올랐다고 가정하고 대출 한도를 계산하기 때문에 실제 빌릴 수 있는 금액은 줄어들게 됩니다. 이는 금리가 낮을 때 무리하게 '영끌(영혼까지 끌어모아)' 대출을 받았다가 금리가 오르면서 이자 부담에 허덕이는 상황을 미리 방지하려는 목적입니다. 이러한 스트레스 DSR 제도가 오는 7월 1일부터 '3단계'로 강화되어 시행됩니다. 특히 수도권(서울, 경기, 인천) 지역의 주택 담보 대출을 포함한 가계 대출에 대해서는 더 높은 수준의 스트레스 금리가 적용됩니다. 3단계에서는 수도권 대출에 1.5%의 스트레스 금리 가 적용됩니다. 반면에 부동산 시장 침체 우려가 있는 지방(비수도권)은 올해 연말까지 현재 적용 중인 스트레스 금리(0.75%)를 유지하여 수도권과는 차등을 두었습니다.
연봉 1억 원도 주택 담보 대출 한도가 수천만 원
스트레스 DSR 3단계가 시행되면 대출 한도가 얼마나 줄어들까요? 구체적인 사례를 통해 알아보겠습니다. 만약 연 소득이 1억 원인 대출자가 수도권에서 집을 사기 위해 주택 담보 대출을 받는다고 가정해 보겠습니다. 만기 30년, 원리금 균등 상환 방식으로 5년 고정금리(혼합형) 대출을 받을 경우, 3단계 스트레스 DSR(1.5% 적용) 기준으로는 대출 한도가 5억 9400만 원으로 계산됩니다. 이는 현재 적용되는 2단계 기준 한도(6억 2700만 원)보다 3300만 원이나 줄어든 금액입니다. 같은 조건으로 변동금리 대출을 받는다면 어떨까요? 변동금리 대출 한도는 2단계 기준 5억 9300만 원에서 3단계 적용 시 5억 7400만 원으로 1900만 원 감소 합니다. 스트레스 DSR 규제가 처음 도입되기 전의 한도(6억 8000만 원)와 비교하면 변동금리 대출자의 경우 빌릴 수 있는 금액이 1억 원 넘게 줄어드는 셈입니다. 흥미로운 점은 변동금리 대출보다 혼합형이나 주기형 고정금리 주택 담보 대출의 한도 감소 폭이 더 크다는 것입니다. 이는 이전보다 5년 고정금리 형태의 주택 담보 대출에 대해 규제를 더 엄격하게 관리하겠다는 정책 의도가 반영된 결과였습니다. 연봉이 5000만 원인 대출자가 30년 만기, 원리금 균등 상환, 금리 4.2% 조건으로 5년 고정금리 주택 담보 대출을 받는다면, 2단계 때 3억 1400만 원이었던 한도가 3단계 적용 시 2억 9700만 원으로 1700만 원 줄어듭니다 . 변동금리 대출의 경우 한도가 2단계 때 2억 9700만 원에서 2억 8700만 원으로 1000만 원 감소 합니다. 주택 담보 대출뿐만 아니라 신용 대출 도 스트레스 DSR 규제를 받습니다. 다만 신용 대출은 잔액이 1억 원이 넘는 고액 대출자에 대해서만 스트레스 금리가 적용됩니다. 7월부터 시행되는 3단계 기준으로는 기존 2단계 대비 대출 한도가 2~3% 줄어들게 됩니다. 연봉 1억 원 대출자가 5년 만기, 만기 일시 상환, 금리 5.5% 조건으로 신용 대출을 받는다고 가정하면, 변동금리는 2단계 대비 400만 원(1억 5200만 → 1억 4800만 원), 고정금리는 300만 원(1억 5400만 → 1억 5100만 원) 각각 한도가 줄어듭니다. 이러한 스트레스 DSR 규제는 7월 1일 이후 대출이 실행되는 경우부터 적용됩니다. 다만 예외도 있습니다. 6월 30일까지 입주자 모집 공고를 시행한 아파트 단지의 집단 대출이나, 6월 30일까지 부동산 매매 계약을 체결한 주택 담보 대출에 대해서는 기존 2단계 스트레스 금리를 적용하여 대출 한도를 산정한다고 합니다.
수도권과 지방 차등 적용, '역차별' 논란
이번 스트레스 DSR 3단계 시행에서 가장 눈에 띄는 부분은 수도권과 지방에 차등을 두었다 는 점입니다. 수도권은 스트레스 금리를 1.5%로 높여 규제를 강화한 반면, 지방은 기존 0.75%를 연말까지 유지했습니다. 정부가 이러한 차등을 둔 이유는 최근 부동산 시장의 양극화 때문입니다. 서울 강남 등 수도권 일부 지역에서는 집값이 다시 불안정한 모습을 보이고 있지만, 지방은 미분양이 급증하며 건설 경기 침체가 심화되는 등 어려움을 겪고 있습니다. 정부는 이러한 양극화 상황을 고려하여 수도권의 과열을 잡고 지방의 어려움을 덜어주기 위해 규제 강도를 조절한 것으로 보입니다. 하지만 이러한 차등 적용에 대해 비판적인 목소리도 나오고 있습니다. 스트레스 DSR은 원래 대출자의 빚 갚는 능력을 고려하여 가계 대출의 건전성을 높이기 위한 규제입니다. 그런데 이러한 대출 건전성 규제를 부동산 '집값 안정화' 수단으로 사용하는 것이 적절한지에 대한 논란이 있습니다. 이윤수 서강대 경제학과 교수는 대출 건전성 규제를 집값 안정화 조치로 사용할 경우 부작용이 나타날 수 있다고 지적했습니다. 특히 수도권 실수요자들에게 대출 문턱이 높아져 집 마련 기회를 놓치게 될 수 있다는 우려도 나옵니다. 빚을 갚을 능력이 충분한 사람이라도 대출 한도가 줄어들어 필요한 자금을 마련하기 어려워질 수 있기 때문입니다. 또한, 과거 저금리 시기에 무리하게 대출을 늘렸던 이른바 '영끌족'들의 DSR 부담이 커지는 상황에서, 새로운 대출 규제가 추가적으로 적용되는 것은 실수요자나 자금 마련 계획을 세우고 있던 사람들에게 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있다는 지적도 있습니다. 스트레스 DSR 3단계 시행은 분명 가계 부채의 건전성을 높이고 향후 금리 인상 시 대출자의 부담을 줄이는 긍정적인 효과가 있을 것입니다. 하지만 동시에 수도권 실수요자들의 내 집 마련을 더 어렵게 만들고, 대출 규제가 부동산 가격 안정에 얼마나 효과적일지에 대한 논란도 함께 안고 있습니다. 앞으로 이 제도가 부동산 시장과 가계 경제에 어떤 영향을 미칠지 관심 있게 지켜봐야 할 것 같습니다.