최근 국내 아파트 등 외국인 매수가 늘었습니다. 수도권 외곽은 중국인이, 강남 등 고가 지역은 북미 국적자가 많았고, 이들 중 국적만 외국인인 경우도 상당했다고 합니다.
'국적만 외국인' 논란과 실제 매수자들의 특징
고가 주택이 많은 강남권 등지에서 집을 사는 북미 국적자들 중 상당수는 사실 우리나라에 생활 기반을 둔 이른바 **'검은 머리 외국인'**으로 추정되고 있습니다. '검은 머리 외국인'이란 한국계 외국인이나 이중 국적자 등으로, 국적은 외국이지만 실제로는 우리나라에서 경제 활동을 하거나 거주하는 사람들을 의미합니다. 주택 관련 공식 통계에서는 교포와 순수 외국인을 따로 구분하지 않기 때문에 정확한 통계를 파악하기는 어렵습니다. 하지만 작년 6월 기준 토지를 보유한 외국인 중 교포가 아닌 '순수 외국인'은 10.4%에 불과하다는 점에서, 국내 부동산을 매수하는 외국인 중 상당수가 교포일 가능성이 높다는 분석이 나오고 있습니다. 실제로 서울 압구정동의 한 부동산 대표는 외국인 매수자의 대부분이 국적은 미국이었지만, 교포이거나 한국에 살면서 미국 시민권이 있는 사람들이었다고 전했습니다. 한국부동산원 관계자 역시 실거래 신고 과정에서 교포 여부를 직접 확인하기는 어렵지만, 한국어로 서류를 제출하거나 한국어로 전화 소통이 가능한 외국인 매수자들이 많다고 언급했습니다. 이는 국적은 외국인이지만 한국 문화나 언어에 익숙한 사람들이 국내 부동산 매수에 나서고 있음을 시사했습니다. 최근에는 수십억 원에 달하는 고가 아파트나 단독 주택을 외국인이 매수한 사례들이 알려지면서 논란이 되기도 했습니다. 작년 11월에는 반포동 반포자이 아파트(전용 244㎡)가 우즈베키스탄인에게 74억 원에 전액 현금으로 매각되었습니다. 지난 3월에는 30대 중국인이 서울 성북동에서 119억 6000만 원짜리 고급 주택을 매수하기도 했습니다. 이러한 고가 부동산 매수 사례들은 외국인 투자자들의 자금력이 상당함을 보여주었습니다.
내국인 '역차별' 논란과 규제 공백 문제
외국인들의 국내 부동산 매수가 늘어나면서, 내국인들이 오히려 부동산 투자에서 **'역차별'**을 받고 있다는 불만도 나오고 있습니다. 가장 큰 문제는 **자금 조달 과정**에서의 형평성 문제입니다. 내국인이 주택을 구매하기 위해 주택 담보 대출을 받을 경우 LTV(주택 담보 인정 비율)나 DSR(총부채 원리금 상환 비율) 등 정부의 강력한 대출 규제를 적용받습니다. 하지만 외국인이 자국 금융회사에서 대출을 받아 국내 부동산을 구매할 경우, 우리나라 금융 당국이 이를 확인하고 규제를 적용할 방법이 사실상 없습니다. 서울 구로동의 한 부동산 중개업자는 자금이 부족한 외국인 투자자들이 본국에서 대출을 받아오는 경우가 적지 않다고 전하며 이러한 규제 공백 문제를 지적했습니다. 또한, 우리나라에서는 다주택자에게 취득세나 양도소득세를 중과하여 투기 수요를 억제하고 있습니다. 하지만 외국인의 경우, 자국에 여러 채의 주택을 보유하고 있더라도 우리나라에서는 국내에 보유한 주택 수만 기준으로 삼아 '1주택 보유자'로 간주되어 다주택자 중과 대상에서 제외될 수 있다는 문제가 있습니다. 이는 외국인 투자자들이 세금 부담을 덜면서 국내 부동산을 여러 채 매입할 수 있도록 허용하는 결과로 이어질 수 있습니다. 이러한 규제 공백은 자금 조달 과정에서의 불법 외환 거래나 자금 세탁 가능성에 대한 우려도 함께 제기되게 합니다. 실제로 국토부는 지난해 외국인의 부동산 거래 중 282건의 위법 의심 거래를 적발하기도 했습니다. 김효선 NH농협 부동산 수석위원은 월세 수익률이 높은 강남권 아파트의 경우 투기 목적으로 외국인이 매입하는 사례도 있다고 전하며 투기성 자금 유입에 대한 경계를 늦추지 않아야 한다고 강조했습니다.
외국인 투기 수요 제한을 위한 제도 개선 논의
전문가들은 외국인이 우리나라에서 집을 사는 것 자체를 막기는 어렵지만, 투기성 수요에 대한 제한적인 규제는 필요하다는 목소리를 내고 있습니다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 외국인의 국내 거주 목적이 명확히 확인되지 않는 경우 주택 취득에 제한을 두는 해외 사례를 참고할 만하다고 설명했습니다. 실제로 많은 국가들이 자국민 보호나 투기 방지를 위해 외국인의 부동산 취득에 대해 여러 가지 제한을 두고 있습니다. 이러한 문제 의식에 따라 국회에서도 관련 법안이 발의되었습니다. 국회 행정안전위원회 소속 고동진 국민의힘 의원은 최근 수도권 일부 지역에 '외국인 토지 거래 허가제'를 도입하는 내용의 부동산 거래 신고법 개정안을 국회에 제출했습니다. 고 의원은 중국 등 일부 국가는 외국인의 부동산 취득을 제한하고 있는데 반해, 한국은 외국인에게 아무런 제약이 없어 상호주의 원칙에 어긋난다고 지적했습니다. 따라서 상호주의를 의무화하고 수도권 과열 지역부터 단계적으로 외국인의 부동산 취득 규제를 강화할 필요가 있다고 주장했습니다. 외국인들의 국내 부동산 투자는 긍정적인 측면도 있지만, 투기 수요 유입 및 내국인과의 형평성 문제 등 해결해야 할 과제도 분명히 존재합니다. 앞으로 이러한 논란이 어떻게 전개될지, 그리고 정부와 국회에서 어떤 제도 개선 방안을 마련할지 관심 있게 지켜보는 것이 중요할 것 같습니다. 투명하고 공정한 부동산 시장 환경을 조성하기 위한 노력이 계속되어야 할 것입니다.